Validação de amostras na avaliação de imóveis
No método comparativo de mercado torna-se necessário,a dado momento, fazer a homogeneização e validação das amostras de forma aproceder à estimativa do valor do imóvel avaliado.
Usualmente, são utilizadas duas metodologias para avalidação das amostras:
- A aplicação do Critério de Chauvenet, complementadocom o estudo da Distribuição “t” de Student.
Esta metodologia compreende vários passos,nomeadamente o cálculo da média e do desvio padrão dos valores homogeneizados,a análise desses valores pelo Critério de Chauvenet, verificando o quocienteentre o desvio de cada amostra e o desvio padrão, que deve ser menor que ovalor crítico, fornecido pela tabela de Chauvenet (estando esta condiçãoconfirmada podemos afirmar que o imóvel é adequado e deve ser incluído naamostra) e o cálculo da amplitude do intervalo de confiança recorrendo àDistribuição "t" de Student, obtendo o limite inferior e superiorpara a confiança pretendida.
Se existir uma grande amplitude do intervalo deconfiança, o valor a escolher deve situar-se em mais ou menos 10% relativamenteà média, devendo o perito escolher um valor que se encontre neste intervalo.
Apresentamos, de seguida, um pequeno vídeo que mostraa aplicação do método:
- Estatística descritiva: amplitude inter-quartis(AIQ), quartis e “outliers”.
São considerados “outliers” severos e devem serbanidos, os elementos da amostra que se situem para lá de Q3 + 3 x AIQ ou Q1 –3 x AIQ.
São considerados “outliers” moderados e a amostra deveser estudada com e sem a sua presença, os elementos que estejam depois de Q3 +1,5 x AIQ ou Q1 – 1,5 x AIQ.
Este estudo só deve ser feito após a homogeneização daamostra, para que todos os elementos possam ser comparáveis.
Duas ferramentas muitos úteis, ao serviço do avaliadorde imóveis, que contribuem para uma avaliação de imóveis tecnicamente correta.
